Actualité des copropriétés – Loi ELAN , datée du 23 Novembre 2018

La loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018, contient trois grandes réformes de la copropriété : une réforme d’application immédiate et une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant à réformer le statut de la copropriété.

L’occasion donc de faire un zoom sur les modifications concernant la rénovation énergétique :

  • Évolution de la majorité appliquée pour les votes de passage en travaux (Art. 212)
    Tous les travaux d’économie d’énergie sont désormais votés à la majorité de l’article 25, y compris les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes (qui étaient auparavant votées à la majorité de l’article 24).

Au bénéfice de l’article 25-1, la copropriété peut effectuer un nouveau vote lors de la même AG à la majorité de l’article 24.

Art. 25-1 : Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
  • Redéfinition des obligations en matière d’individualisation des frais de chauffage (Art. 21)
    L’article 21 de la loi ELAN a pour but de mieux cadrer le cadre de l’obligation de l’individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés équipées d’un chauffage central :

    • Cette disposition est élargie aux copropriétés équipées d’une climatisation collective
    • Le critère de rentabilité devient (avec celui de faisabilité technique) le critère prépondérant.

L’article introduit une hiérarchie des équipements, en fonction de leur efficacité à mesurer des quantités de chaleur sans préciser la manière d’établir ces critères de rentabilité économique ou de faisabilité technique. Un décret devra donc être publié sur le sujet. L’étude de l’ADEME sur la question de l’individualisation des frais de chauffage est en cours de rédaction, ses conclusions étant attendues pour mars 2019. La rédaction du décret devra donc logiquement être réalisée une fois cette étude parue. Le flou a de bonne chance d’être levé au printemps prochain.

Rappel

  • Les copropriétés consommant moins de 120kWh/m².an pour le chauffage n’ont pour le moment pas l’obligation d’individualiser leurs frais de chauffage et cela jusqu’au 31 décembre 2019.
  • Pour celles consommant plus de 120kWh/m².an, l’obligation est déjà applicable cependant les décrets d’application de la loi ELAN attendus pour le printemps 2019 viendront clarifier le périmètre d’obligation.

D’ici là, nous conseillons la plus grande prudence face aux démarchages commerciaux qui engageraient la copropriété sur 10 à 15 ans. Dans le doute, sollicitez un échange auprès des conseillers énergie spécialisés copropriété de l’AGEDEN au 04.76.14.00.10 ou par mail : infoenergie@ageden38.org ou transférez leurs contacts à vos conseils syndicaux.

Audit énergétique ou DPE (Diagnostic de Performance Energétique) des copropriétés

Bauplanung am Altbau

Afin de sensibiliser les copropriétaires aux performances thermiques de leur habitation et les aider à planifier des travaux de rénovation énergétique, les copropriétés en chauffage collectif ont désormais l’obligation de faire réaliser un DPE ou un audit énergétique.

Uniquement les copropriétés en chauffage collectif

L’article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 « portant engagement national pour l’environnement« , dite loi « Grenelle II » a, en particulier, introduit un article L. 134-4-1 dans le Code de la Construction et de l’Habitation, créant l’obligation pour « les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement » de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique, avant le 1er janvier 2017.

Demande du permis de construire :
avant le 1er juin 2001
Demande du permis de construire :
après le 1er juin 2001
49 lots* ou moins DPE DPE
50 lots* ou plus Audit énergétique DPE

*  : quelle que soit l’affectation des lots (logements, caves, garages, celliers, commerces, etc.).

Suite à donner : plan de travaux d’économies d’énergie ou contrat de performance énergétique

L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés impose, qu’à la suite de la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique obligatoire, soit mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale la plus proche, « la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique« .

Le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 a créé les articles R. 138-1, 138-2 et 138-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, relatifs aux « économies d’énergie dans les immeubles en copropriété » :

  • Les articles R. 138-1 et 138-3 précisent les modalités d’application de l’article 24-4 précité.
  • L’article R. 138-2 liste les travaux d’amélioration de la performance énergétique constitutifs d’un éventuel plan de travaux, en distinguant ceux qui portent sur les parties et équipements communs, et ceux qui portent sur les parties privatives, mais qui sont considérés d’intérêt collectif.

Réglementations s’imposant à la rénovation des copropriétés

La rénovation des immeubles en copropriétés privées doit respecter la réglementation thermique en vigueur.

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La réglementation thermique des bâtiments existants

La réglementation sur la rénovation thermique des bâtiments existants est applicable depuis 2007 ou 2008 selon les cas. Elle concerne les bâtiments résidentiels (donc les copropriétés) et tertiaires, lorsque leurs (co)propriétaires décident de faire certains travaux. Elle ne rend ainsi pas obligatoire les travaux en tant que tels : aucune obligation en l’absence de travaux. En revanche, quand certains travaux sont entrepris, ils doivent respecter certaines exigences ayant pour objectif général « d’assurer une amélioration significative de la performance énergétique« .

En copropriétés, c’est la réglementation dite « RT existant par élément » qui s’applique depuis le 1er novembre 2007 (sauf exception). Elle définit une performance minimale pour l’élément remplacé ou installé à l’occasion des travaux. L’arrêté du 3 mai 2007 « relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants » liste l’ensemble des travaux visés et définit les exigences associées en application de l’article R.131-28 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Ces exigences ne sont cependant pas très ambitieuses et seront le plus souvent insuffisantes pour obtenir une réelle amélioration de la performance énergétique. En particulier, elles sont inférieures à celles imposées pour bénéficier du Crédit d’Impôt Développement Durable, qu’il est donc vivement conseillé de viser. Votre maître d’œuvre saura les intégrer dans le cahier des charges qu’il soumettra aux entreprises pour l’obtention de devis.

Lors d’une rénovation, une copropriété doit également respecter la réglementation concernant les incendies, les séismes et l’acoustique. Pour en savoir plus, voir la page de l’ALEC à ce sujet.

Respecter les réglementations locales (PLU, zones de protection, etc.)

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Les travaux de rénovation thermique ont souvent un impact sur l’aspect extérieur des bâtiments. De ce fait, ils doivent faire l’objet de l’autorisation de la commune dans laquelle ils ont lieu.

Toute intervention sur un immeuble existant doit respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune sur le territoire dans laquelle elle a lieu, ainsi que le cas échéant, le règlement de l’Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP, anciennement ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

Des réglementations plus spécifiques peuvent également s’imposer : le Règlement général de voirie, par exemple, si l’épaisseur d’isolant en façades « empiète » sur l’espace public (un trottoir en particulier). Une demande d’occupation de l’espace public doit alors être déposée auprès du Service municipal de la voirie.

De plus, avant tout démarrage de travaux, une demande d’autorisation doit être faite auprès des services municipaux compétents (urbanisme). En fonction du type et de l’ampleur de votre projet, une simple déclaration de travaux suffira, ou un permis de construire sera nécessaire (voire un permis de démolir le cas échéant).

Afin d’éviter toute mauvaise surprise de dernière minute (attention aux délais de traitement des diverses demandes), il est conseillé de faire valider votre projet (en façades notamment) suffisamment tôt. Cette étape, notamment, fait partie de la mission de votre maître d’œuvre.