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Règles de majorité lors du vote des travaux

Dès lors que des travaux en parties communes de l’immeuble sont envisagés, les décisions doivent être prises en Assemblée  Générale. Selon l’importance des travaux des règles de majorité différentes de la loi du 10 Juillet 1965 s’appliquent :

  • Majorité de l’article 24 : Majorité simple

La majorité simple correspond à la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentées.

Il s’agit notamment des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble ;

  • des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ;
  • de la décision de réaliser un diagnostic technique global.
  • Majorité de l’article 25 : Majorité absolue

La majorité absolue correspond à la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires (présents, représentés, ou absents). Cependant, si la décision n’est pas adoptée, il y a deux possibilités :

  • Le vote recueille plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce avec un nouveau vote à la majorité simple.
  • Le vote recueille moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de 3 mois décidera à la majorité simple.

Il s’agit :

  • des travaux de ravalement imposé par l’administration ;
  • de l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ;
  • de l’installation de compteurs d’énergie thermique, de répartiteurs de frais de chauffage ;
  • des travaux de transformation, addition ou amélioration : installation ascenseur, installation chauffage central collectif,…
  • des travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien : isolation thermique, renouvellement d’air, chauffage et eau chaude, les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.
  • Majorité de l’article 26 : la Double majorité

La double majorité correspond à au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents). Si le vote de l’AG n’a pas recueilli la double majorité mais a obtenu au moins deux tiers des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés: une deuxième AG devra être convoquée pour ratifier la décision à cette dernière majorité.

Il s’agit :

  • de la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
  • la surélévation ou construction de bâtiment
  • Unanimité

L’unanimité correspond à toutes les voix de tous les copropriétaires.

Il s’agit notamment :

  • des travaux de suppression d’un équipement collectif (chauffage par exemple) ;
  • de la modification de la répartition des charges.

Travaux embarqués 

Lors de travaux de rénovation des bâtiments (ravalement de façade, rénovation de  toiture), il peut être obligatoire  depuis le 1 er janvier 2017 de coupler les travaux prévus avec des travaux d’isolation  thermique.

La fiche de l’Ademe « Quand devez-vous isoler ? » détaille les conditions de cette obligation et ses exceptions, en  application du décret n° 2017-919 du 9 mai 2017.

Une condition de rentabilité est entre-autres mentionnée dans cette loi : le temps de retour sur investissement correspond à un équilibre entre le surcoût  des travaux et les économies qu’ils permettent sur la durée (somme des économies sur la facture énergétique). Dans la mesure où, le surcoût lié au poste isolation, compensé par l’existence des aides financières n’est pas amorti sur une durée de 10 ans, l’obligation ne s’applique pas sur la façade concernée. L’obligation s’appliquant façade par façade, il est d’autant plus compliqué de justifier la non isolation sur des façades « simples » tel que les pignons d’un bâtiment.

Immatriculation de la Copropriété

La Loi Alur du 24 mars 2024, et plus précisément l’article 53, rend l’immatriculation des syndicats de Copropriété obligatoire. Toutes les copropriétés en France devraient être immatriculées depuis le 31 Décembre 2018 (au plus tard).

Cette obligation concerne les immeubles totalement ou partiellement destinés à l’habitation quel que soit le nombre de lots de Copropriété ou le mode de gestion.

Un site internet dédié (registre-coproprietes.gouv.fr) permet de procéder en ligne à l’immatriculation en ligne par le représentant légal ou par un notaire, et d’accéder à un annuaire des copropriétés et à des données statistiques.

Pour aller plus loin, l’Agence Nationale pour l’Information du Logement propose une analyse juridique de cette obligation : Analyse ANIL – Immatriculation.

Travaux privatifs d’intérêt collectif

La problématique des fenêtres doubles vitrages et simples vitrages (ou double vitrage ancien) d’un immeuble à chauffage collectif peut engendrer des inconforts thermiques : en effet le chauffage collectif doit délivrer la même quantité de chaleur dans chaque appartement, les logements avec des fenêtres peu performantes seront sous chauffés, et les logements avec des fenêtres performantes seront surchauffés.

Ce qu’il arrive souvent c’est que du fait des plaintes des occupants de logements sous chauffés, les températures de chauffage sont augmentées pour que ces logements soient plus confortables, ce qui entraine une très grande surchauffe dans les logements équipés de fenêtres performantes et donc à une surconsommation globale de chauffage pour la Copropriété.

Aussi, il est important de noter que malgré une isolation des murs par l’extérieur si les fenêtres peu performantes ne sont pas remplacées, il y aura toujours des problèmes de surchauffe ou sous-chauffe dans les différents logements.

Pour résoudre le problème, une loi permet à l’Assemblée Générale de décider à une majorité simple, des travaux concernant l’amélioration des parties privatives telles que les fenêtres. Il s’agit de l’article 7 de la loi du 12 Juillet 2010. Il existe cependant un garde-fou pour les copropriétaires ayant changé leurs fenêtres : les fenêtres remplacées doivent avoir moins de 10 ans.

A VENIR : Individualisation frais de chauffage, Interdiction chaudière fioul…